抵押担保应注意的几点问题

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抵押担保应注意的几点问题

抵押担保法律关系中,抵押权是抵押担保的核心,抵押权的优先受偿权又是抵押权的核心。抵押权的优先受偿权是指抵押权人在债务人不履行债务时以抵押物价值取得优先受偿的权利。根据相关法律规定,其内容主要包括:第一、通常来说,抵押权人优先于一般债权人受偿。第二、当抵押物被查封、被执行时,抵押权优先于执行权。第三、当债务人宣布破产时,抵押权优先于破产费用和一般债权。第四、当一个抵押物上有多个抵押权存在时,经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权,顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权,抵押权顺序相同时,抵押权人按照债权比例受偿。法律在规定抵押权的优先受偿权的同时,也对其进行了相应的限制。下列所述几个方面的法律规定,对抵押权的优先受偿权都有较大的影响,应当引起抵押担保合同的当事人,特别是抵押权人中银行的高度重视。
一、优先权对抵押权的限制问题。
优先权,是指法律直接规定的特种债权的债权人对特定物享有的优先受偿的权利。优先权有两种,债权人依法律规定对债务人的全部财产优先受偿的权利为一般优先权,债权人依法律规定对债务人的特定财产优先受偿的权利为特别优先权。根据我国《担保法》的规定,抵押权的优先受偿权,从广义上讲属于特别优先权,但法律同时也规定了其他一般优先权和特别优先权对抵押权的限制。除了我国《海商法》规定的船舶优先权先于船舶抵押权受偿,《民用航空器法》规定的民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿外;还有两个优先权对抵押权的限制需要高度重视。
(一)、建筑工程承包人的优先受偿权先于抵押权。《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2002年6月20日公布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和


办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、

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