近年来,国家多次出台宏观调控政策,促进房地产行业健康稳定发展,但房地产价格指数本身失真,相关政策没有起到预期作用。为此改进和完善中国现行的房地产价格统计调查方法十分紧迫。基于这种状态,对房地产价格的统计问题进行调查分析,以期研究出最佳的房地产统计方法,为国家房地产政策的制定和调整提供可操作的理论依据。

《统计科学与实践》2 1年5 0 2期

统计实务

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我国房地产价格统计方法探讨★ 薛茹’、王茂平、隗斌贤。

(浙江长征职业技术学院、2 1浙大网新集团、3浙江省科技协会，浙江

杭州

3 0 1 0 0) 0

摘要：近年来，国家多次出台宏观调控政策，促进房地产行业健康稳定发展，但房地产价格

指数本身失真，相关政策没有起到预期作用。为此改进和完善中国现行的房地产价格统计调查方 法十分紧迫。基于这种状态，对房地产价格的统计问题进行调查分析，以期研究出最佳的房地产统计方法，为国家房地产政策的制定和调整提供可操作的理论依据。 关键词：房地产；价格；统计；方法

改革开放3年以来，房地产业的迅速崛起和快速发展成 0

定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。 尽管中房指数有许多值得推行之处，但在具体编制技术方法仍有不足 - ( )数测算方法不完善。现实应用的公式未考虑物业一指结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的 (即基期 )的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得

为我国一个重要经济现象。房地产投资规模大，产业关联度高，交易周期长，涉及人群众多，既关系国民经济运行，又关 系社会民生安全，是国民经济重要产业。如何科学客观地衡量 房地产价格变动程度和变化趋势，房地产价格指数成为政府和社会公众了解房地产发展的重要依据。房地产价格指数是房地

产市场综合因素影响下，供求关系的直接体现，能及时地向社 会传达市场信息，是房地产市场信息透明化的主要标志。无论是宏观调控，还是市场培育，均需要房地产价格指数作为理论依据。本文对房地产价格的统计方法进行探索和研究，旨在为国家统计部门提供可行性的建议和方法。 一

指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作 简便，实施费用降低，但如果完全按照加

权平均法的样本选择

方式，则会在指数中包含非价格变化因素。为了解决这一问 题，中房指数在目前的实际操作中多先用同一项目。同一小区

的物业价格样点。这其实是借鉴了重复交易法的思想。但是， 、

我国房地产价格统计现状

由于中国各地区的二手房市场远未放开，所以采用这种变通的

目前，编制我国房地产价格指数的先例乃中房指数，中房指数采用抽样调查方法对市场商品房项目进行调查，并结合聚类分析方法确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。 中房指数将物业按用途分为四大类：以 1 9年 1月北京 94 1物业的比较价格为基值，各城市的四类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以

做法在理论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之计，并未形成一套规范的制度。同样，伟业指数、上房5指 O 数等也都存在着指数理论基础不完善的问题。 ( )本数据缺乏代表性。样本数据是编制指数的最基二样本的资料，为保证指数的科学性和；性，首先应保证足够的隹确

样本量均匀的样本区域和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不 合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。

竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市 的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指

数：某时期城市房地产价格指数=某时期该城市物业比较价格 门9 4 1月北京物业比较价格 X1 0,中房指数是一种修 9年 1 0%正的拉氏指数，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为 1 0点，属于定基指数；计算时采用加权平均方法，权数采 00 用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固

( )三指数的应用受限制。目前我国各类房地产指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指 数的应用。例如

,目前我国的各类房地产指数大都是月度、季

度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的数 据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，

注：本文为 2 1年全国统计科研计划项目 (项号 2 1L 9)成果之一 00立 0 0 C5

而开发商、投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地 49