房地产金融非常有用的资料

2005年2月第26卷 第1期

基 建 优 化

OPTIMIZATIONOFCAPITALCONSTRUCTION

Feb12005Vol126No11

试论海外房地产基金在中国的发展

李 勇,刘雯惜

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(1.江苏东恒地产,南京 210001;2.南京工业大学,南京 210009)

摘 要:随着央行121文的颁布,国内地产界对多渠道融资盼望热切,海外基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。在海外,房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定,因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。海外房地产基金进入中国除了能带来资金外,还能引进先进的管理运作模式,但对投资者来讲还没有找到规范、安全的通道,缺乏权益保障和退出机制。此外,基金还要面临法律、企业和市场的多重考验,因此海外基金要想真正进入中国,需要充分考虑中国的市场现状,慎重选择投资模式。关键词:海外房地产基金;投资模式;风险

中图分类号:F293.30 文献标识码:A 文章编号:1000-7717(2005)01-0065-03

TheDevelopementoftheOverseasFundsinChina

LIYong1,LIUWen-xi2

(1.JiangsuDuohenEasthighInt.,Nanjing210001;2.NanjingUniversityofTechnology,Nanjing210009)

Abstract:Withtheissueof121documentsofCentralBank,domesticrealestatemarketlooksforwardtobeingearnesttomulti-channelfinancinginthecountry,overseasfundsmarchintothepacesoftheChineserealestatewithhigherspeedoneafteranothertoo.Abroad,therealestatefundhasdevelopedforseveralyearsandbecomeamatureindustry.Manyaspectsallverysteady,suchaspolicyenviron-ment,financialenvironmentandmarketenvironment,etc.,ithasdevelopedaveryeffectiveandsteadymodetooperate.TheoverseasrealestatefundentersChinabesidesbeabletobringthefunding,stillcanintroducetheadvancedmanagementoperationmode,butithasnotfoundthepasswaysofthenorm,securityforinvestoryet,andlackedthesafeguardofrightsandinterestsandwithdrawalmech-anism.Inaddition,thefundwillfacethemultipletestoflaw、enterpriseandmarketing,sothefundwanttocomeintochinarealestatemarketreally,sotheoverseasfundshouldwanttoreallyenterChina,needfullyconsideringthemarketcurrentsituationofChina,choosethemodeofinvestmentcautiously.

Keywords:realestatefund;investmentmode;risk

2003年6月13日中国人民银行颁布的5关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知6(121号文),对房地产市场原有的融资模式进行了釜底抽薪般的打击,原来10%~20%的自有资金就能启动的项目,如今要到30%~40%才能启动了,这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。同时,要求土地出让金必须在短时间内缴清,原来付了首期就能随着项目进度逐步还款的模式彻底被打破。而近日,国务院发出通知,将包括房地产在内的四行业固定资产投资项目资本金比例提高到35%及以上,这意味着房贷难度在121文件要求30%自有资金的基础上,又紧了一步。这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的发展商来说是一个最为严峻的考验,而这些发展商必须寻求其他资金融通方式,房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。

房地产投资基金(RealEstateInvestmentTrust,简称REIT),在香港译为/房地产基金0,在我国台湾和日本则译为/不动产投资信托0[1],是产业投资基金的一种,以房地产业为投资对象,实行多元化投资策略,在房地产的开发、经营、销售等价值

链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资,具有筹集资金的灵活性和广泛性,具备专家经营、组合投资、分散

风险、流动性高、品种多等优点。

1 海外房地产基金种类

在海外,房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定,因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。一般来讲,国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出,没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长,平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现,把收益全部派发给投资者,基金解散。

国外的房地产基金成立的目的都是比较明确,投资政策与投资的对象都会有清楚的界定,而且范围很窄。比如说有些基

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收稿日期:2004-10-20

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