本文就住宅小区物业管理费收费困难的问题提出了应对方法

各抒已见

NEIMENGGUSTATISTICS

提高住宅物业服务收费率的应对之策

张亚伟

目前全国物业管理企业总数达2万多家，从业人员超过了200万人，覆盖面占到城市物业总量的30%，其中经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市超过了90%。但物业管理的发展并不容乐观，据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，年投诉量呈递增趋势，其中物业管理方面的投诉占了很大比重，在一些城市甚至出现业主和物业公司暴力对抗事件。本文就引发住宅小区物业服务收费难的成因及提高住宅物业服务收费率的应对之策提出了一些看法。

物业服务收费率(以下简称收费率)是指该物业服务项目实际收费额度与应收费额的比率。收费率可以综合反映物业管理企业经营管理水平和服务水平，是业主对物业管理企业服务质量认可程度的重要标志。它能直接反映出物业管理企业的服务质量和价格比的合理性以及业主对物业管理企业信赖度。

一、引发住宅小区物业服务收费难的成因

费难并不是极个别现象，而是普遍都存在的问题，大致有以下几方面：

（一）业主消费观念不成熟，对物业服务认识模糊。

理公司无端受过。

1、新接前期物业管理的商品房小区，有些业主因房地产开发商的承诺没有兑现，配套项目不到位，或是房屋质量问题得不到解决等原因，为维权求告无门而迁怒于物业服务企业，常常以不交物业费为手段，而不论物业服务企业与房地产开发商有无关联，物业服务企业无端地成了“冤大头”。

2、有些业主在装修、改造、或使用房屋的过程中，影响或侵害了其他业主的合法利益，这些被侵害的业主在维护自己的权益时，往往都会迁怒于物业服务企业，拒交管理费，而不论物业服务企业是否已尽到了管理职责。

3、有的业主虽然法律意识和维权意识较强，但对物业管理不是很了解，把“炒公司”、降费用和不交费当成维权的对物业服务不是讲求质价相符，而利剑。

是吹毛求疵，要求太高，把物业管理公司当成全能的“佣人”或服务机器，稍有不合意，便以不交物业费相威胁。

（三）物业管理企业的服务质量有待提高

物业管理市场虽然已有较长时间，但由于长期受福利房体制的影响，一些人对物业管理消费的认识存在偏差。按照房屋产权划分，现在居民住房分三类：一类是单位房。房租实行“福利住房”再加“职工福利”的双重价格，并且单位房管办也是住房人，有着相同的利益，因此很多服务项目都可以无偿提供；第二类是公共住房。产权是政府，房屋租金实行政府统一标准，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定价格和折也就是说房租肯定比单位房要算办法。

高，但有些服务项目必须是自己承担费用的；第三类就是商品房。买房的人大“福多数可能都是无权或没有机会享受利住房”的人，一方面他们要拿出比“房改房”高出很多倍的钱买房，另一方面他们也是较早被动地接受物业管理服务的业主。本来相对第一、第二类人说，花钱最多，没有享受到“福利住房”，心理已经不平衡了，结果每年还要再交纳一笔物业管理费，心理更是不平衡，这“掏钱买服务”的一种不适应。第也是对

第二类公房后勤改革社会化，因以一、

前一直享受福利政策，基本不用掏管理费，现在一下子需要掏钱了，这也是一种不适应。在这种不适应的条件下，再让他们“掏钱买服务”交管理费用，恐怕有点太难为他们了。

（二）、业主维权是非不分，物业管

物业服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定代价后可以享受专业的物业服务来获得价值；而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但现实中：被服务者一方要支付多少费用和要不要支付费用，服务者一方如何才能尽快收回相应的回报，却一直是最困扰物业使用人和物业服务企业的大问题，物业企业所反映出的收

物业服务不能令业主满意，这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不因此满意与否，不是某个业主说满意。

了算，这需要业主委员会根据所签订的物业委托合同服务标准来衡量。一些物业管理公司在市场化的今天没有经过专业训练，以其低水平的管理直接进入收费阶段，甚至强制收费。而有些物业管理公司大部分的人力都用在

82

内蒙古统计2008·6