中国乡镇企业

会

计

浅析投资性房地产会计处理和

税务处理的差异

徐敏军

一、投资性房地产会计处理和税务处理的差异1.投资性房地产确认扣除的差异在新会计准则中，规定投资性房地产必须同时满足以下确认条件：与投资性房地产有关的经济利益会流入企业中；投资性房地产的成本计量具有可靠性。在税负处理方面，则将投资性房地产又分为房屋建筑物与土地使用权两种形式，而会计确认的投资性房地产就是房屋建筑物。根据税法相关规定，如果房屋建筑物已经以经营的方式出租，则确认是固定资产，在税前扣除计提折旧；但是如果房屋建筑物在出租之前已经完成足够的折旧，则不能再重复进行。在会计准则中已经确认是投资性房地产的土地所有权，在税法中，对已经以经营手段出租的土地使用权，应确认是无形资产，在税前扣除摊销，但是如果企业已经获得增值，然后才转让的土地使用权，则不属于无形资产范围。

2.投资性房地产初始计量的差异

在会计处理方面投资性房地产需根据成本实行初始计量，其中外购的投资性房地产成本主要包括购买的价格、该资产涉及的其他支出、相关税费等；如果是自行建设的投资性房地产，则其成本由建设该项目并达到可使用状态之前发生的一切支出构成；以其他方式获得的投资性房地产，根据新会计法则的规定，与其相关的后续支出，且在确认条件范围内，则计入成本中，若不满足确认条件，则计入当期损益。

在税务处理方面，投资性房地产则应以历史成本为基础。历史成本主要指企业在获得投资性房地产时实际支出的金额。在企业持有投资性房地产期间，可能发生资产的增值或者损失，除了根据税收可以确认为损益之外，不能随意调整计税基础。对于企业如何划分房屋建筑物和土地使用权来确认计税基础，遵循以下两原则：

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表上货币资金余额为2500万元，则增加“支付的其他与五、报表编制方法的思考

500万元，减少“现金及现金等价企业会计准则（2006）中规定企业应采用直接法报投资活动有关的现金”

500万元。简而言之，也就是衡量取得的对物净增加额”告经营活动的现金流量，即通过现金收入和现金支出的

价款与剥离公司货币资金之间的差额，如取得的对价款主要类别列示各类现金流量，一般以利润表中的营业收大于剥离公司货币资金余额，则此次股权置换带来货币资以入为起点，调整有关项目的增减变动，计算现金流量。金的增加，即收到资金，反之则会导致货币资金的减少。会计科目分析调整法编制现金流量表仅需在月末或年

末进行编制，工作量相对较小，但随着会计电算化工作三、非同一控制下购入公司的处理

的不断推进，各种财务软件逐渐替代了手工记账，直接笔者个人认为，非同一控制下取得一家公司的控股

法的缺点开始凸显。以本公司为例，权时，现金流量表的处理相对于同一控制下而言较为简核算采用网络版的

单，在资金投出但不符合合并报表条件时，现金流量表财务软件，财务人员在编制涉及现金流量变动的基础会中按照支付的投资款，增加计凭证时就对资金变动的分类和性质进行了指定，同时“投资所支付的现金”，减少“期末现金及现金等价物余额”即可，如在投资当年达到对属于集团公司内部的资金收付进行明确指定，月末系合并报表要求，则合并层面需对统会根据凭证指定直接生成现金流量表，在合并层面也“投资所支付的现金”和“吸收投资所收到的现金”进行抵销。会对集团公司内部往来进行抵消，即报表编制方法采用

四、外币现金流量表的合并处理“会计分录标注法”，而中介在审计时则严格按照会计准本公司在合并国外子公司的现金流量表时，保持其则要求，以营业收入为起点，采用直接法编制，在双方无单户报表对经营活动、投资活动以及筹资活动的划分，法达成一致意见时，财务人员往往需要花费大量时间去只是将其由外币折算为人民币反映。由于本单位按月出寻找两种方法之间的差异原因，而通常都是由于编制人具合并报表，因此折算汇率选用当月月末和月初的平均员素质或直接法未能考虑一些非现金流量因素的影响汇率作为折算汇率，将折算后的报表归入合并报表，在造成的，因此，个人认为当前形势下，标注法操作简便、资金调回国内时才按照实际金额反映汇率变动对现金易验证，更加适合现金流量表的编制。的影响。（作者单位：一拖（洛阳）机具有限公司）

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