【专家讲坛】成本专家详解【合约规划体系的起源与实施要点】 内容提要

1. 合约规划的由来

2. 合约规划需要解决的3个问题。

3. 合约规划编制的4个具体步骤。

4. 合约规划实施的2类典型方式。

5. 合约规划管理的4大常见问题 随着房地产行业调控的不断升级，地产项目的盈利风险亦逐渐放大。作为确保投资收益的关键，成本管理起着至关重要的作用，而卓越成本管理的实现，有赖于专业化的管理提升。作为成本管理专业化提升的一项重要工作，合约规划已成为行业管理热点，越来越多的房企已在思考如何建立并实施合约规划体系。 一、合约规划的由来

业内有常见两种成本管理模式，一种是以预结算、合同管理的合同造价管理模式，一种是以目标成本、动态成本管理的目标成本管理模式。

第一种模式主要工作包括清单及预算编制、招标及合同签约、变更签证管理、合同结算等。以合同为管理载体，注重招采及施工阶段工程造价的合理性与准确性，在地产开发价值链中后端起到管理作用，但对项目开发前端成本投入缺乏判断、产品的经济合理性缺乏控制，导致项目整体成本控制风险加大，可能项目结算完成时才发现项目盈利大大低于预期。该模式处于行业常说的成本核算阶段。

鉴于成本核算模式的弊端，万科于2001 年提出目标成本管理，在项目前期思考清楚成本投入，以科目的方式制定项目成本目标，通过目标成本控制设计和招采的合理性，在工程施工阶段通过动态成本跟踪目标实现，最终将项目整体成本控制在事先设定的目标范围内，以确保投资收益。该模式处于行业内常说的成本控制阶段。