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方面都非常稳定，因此，操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模

浅析海外房地产基金在中国的发展

文/南房集团

式。同时，海外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼，或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，一般分为：

（一）投资在开发项目或者是开发企业——追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了参与土地一级开发和项目开发，从前期开始介入。如新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志银行（DeutscheBank）、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。

（二）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司——追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（AIG）、RodamcaAsia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascendas）首选北京、上海，有成功经验后，选择广州、深圳开始进入经

在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策体系下，海外房地产基金投资中国房地产除了要面对普遍的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，

济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：有稳定租户的成熟商用物业。

（三）投资在不良的房地产资产——发行ABS（Asset－backedSecuri-tization），追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益，加速不良资产处置速度。通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利。

一、基本概念

房地产投资基金（Real Estate In-vestment Trust，简称REIT），在香港译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”，是产业投资基金的一种，以房地产业为投

资对象，实行多元化投资策略，在房地产的开发、经营、销售等价值链的

不同环节及在不同的房地产公司与项目中进行投资，具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。

在海外，房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多

高盛（GoldmanSachs）、莱曼兄弟（LehmanBrother）、摩根斯坦利（Mor-ganstanley）。ABS即以资产支持的证券化。具体来说，它是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。ABS方式的目的在于，

December 2007

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