城市规划

上海房地

对上海旧区改造的思考 文/施金亮梁琼芬

造呈现如下特点： 1 .

改造速度放缓。根据既定的拆

迁指标，20 04— 2 1年上海老城区 00 需拆除旧房的总量为 10 40万平方米。 但 20年以来，上海旧区改造节奏明 03 显放缓。据有关资料统计表明，20 04年上海全市拆除居住房屋面积仅有 77万平方米，同比下降了 7 . 4 39% 0 20年则实际拆迁 59万户，60万 05 8 5平方米。 2 .

改造水平低。有的住宅建成后，

由于缺水缺电无法入住 .有的小区兴建了一些商业服务设施 .但配套标准 低而不全。

3动迁矛盾突出。纠纷、社会 中 一

、

前言

突和大量的信访与诉讼使得旧区改造困难重重。现在的拆迁问题，不仅是压在动迁户、房管部门和开发商心头的石头”而且牵连到市、区政府，成为说起来就头痛的大麻 . 烦。 4 .

旧区是城市发展过程中的必然产物，旧区的改造对于城市规￣￣建设、居民的居住质量、城市的发展定位都具 Jn J

有很大的意义。上海在经历了两轮旧区改造之后，城市发 展进入了一个重要的阶段，城市——让生活更美好的 城市发展目标以及 2 1年将要举办的世博会对于新一轮 00 的旧区改造提出了更高的要求。本文在对旧区改造现状进行分析的基础上 .针对现存的问题提出了相应的旧区改造 对策

政策窘境。20年 1月，上海市政府出台了旨在 03 1

针对容积率的双增双减精神即增加公共绿地、公共 活动空间，减少建筑容量高层建筑，同时也规定了住宅 2. 5 、

商用 40的低容积率上限。实施一年之后上 .

海市中心总建筑量已减少约 4 0多万平方米 .上海 36 0 7个

容积率过高的历史遗留项目，平均降低容积率 1%。尤 7

二、上海旧区改造现状及面临的问题 (一)上海旧区改造现状

其是 20年第四季度开始，上海房价开始暴涨，目前 . 03

房价已经上涨两倍以上。总的来说，旧区改造停滞不前、 改造水平低下、越来越多的的开发商对旧区改造市场望而 却步 .同时政府也处于政策两难局面。

所谓的旧区，是指住房体制改革以前建设的旧房集中 区域。主要包括危棚简屋、旧式里弄、新式里弄、花园住宅

老式公寓、旧公房和新公房。上海已经进行了两轮大规模的旧区改

造 .19 1— 20 9 00年间的以拆除“6危棚简房 35为主的第一轮改造和 20年开始的以拆除二级旧式里弄 01 为主的又一轮旧区改造。经过两轮的改造，上海的旧区改 4 F bu r 0 9 4 e ray 0 2

( )上海旧区改造存在的问题二 1动迂成本攀升

旧区改造的动迁成本越来越高。土地资源的稀缺使得

土地成本不断攀升 .同时伴随着材料价格的上涨和用工成