浅谈房地产基金融资方式的发展前景

摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，拓宽融资渠道对于我国房地产产业的健康发展非常重要。本文分析了房地产基金这种新型融资方式在我国的快速发展，展望了这种融资方式未来的发展前景。

关键词：房地产基金 融资模式 发展前景

前言：住建部政策研究中心与高和资本联合在上海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告认为房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和发展多元化融资，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。其中，房地产基金作为近几年来发展较为迅速的一种新型融资方式受到了业界的广泛关注。

一．房地产基金在我国的发展

（一）定义 房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品”。据百度词条介绍，房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

（二）发展历史

从20世纪90年代开始，我国就已经出现房地产基金，但是由于种种原因房地产基金未能取得很大的发展。 金融危机后，抑制房价成为宏观调控的重中之重，房地产企业上市融资渠道被斩，银行贷款被限制，成本明显抬高，就连唯一还算宽松的房地产信托领域，也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚，而在2011年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。 此时，房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。

国内最早进行房地产基金的尝试的企业是万科集团。2005 年底，万科与中信资本在香港共同发起成立中信资本 - 万科中国房地产开发基金，该基金募集资金为 1.5 亿美元，存续期为 5 年，主要投资于万科的开发项目。2007 年，金地和瑞银集团开始接触基金管理业务，2008 年建立房地产投资平台 , 投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，2009 年 7 月成立共同持股的稳盛投资资产管理公司 ,2010 年 3 月 , 首期 1.25 亿美元基金募集成功 , 成为国内第一支开发商主导的外币地产基金。

自2010年以后,房地产基金取得了长足发展，势头持续而迅猛，并对房地产行业有很大的支撑，随着国家调控政策的不放松、银行信贷收紧，为地产基金的生长创造了环境。2011年，各大房企纷纷开始成立或筹备房地产基金，复地集团、金地集团、华润地产、中海地产等都建立了房地产基金业务。据不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，而 AXA、MPGA、PAG 等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，规模约 40 家左右，管理资金规模近千亿。