房地产估价师《案例分析》问答题解题技巧
房地产估价师《案例分析》问答题解题技巧
2011-09-09 09:45 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
·各种考试题型的对策：
（1）问答题（3小题，每题10分，共30分）
*2003年考查公开市场价值的含义与其在其他方法参数选择的应用；划拨土地上的办公综合楼整体抵押的方法选择和估价技术路线；购置部分已出让用作商业用途、部分划拨用
作工厂的房地产估价资料的收集。
例如：（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km.土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请
房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
（三）答：
1.现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或
技术经济指标）；
3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金
流）资料；
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
5.相关税费：
6.贷款利率；
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；
9.市政配套费用和土地开发费用；
10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
*2004年考查招标出让地块估价的技术路线（同2003年题）；成本数据的选用，房地产净收益与财务报表净利润的不同，客观成本与实际成本的选用；工业厂房自行改造写字
楼的拆迁评估用途的确定、费用的补偿。
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